一人社長で、家を買いたい。会社員の時なら通ったはずのローンが、通るか分からない。役員報酬は節税で低くしている。一人社長の住宅ローンは、その低くした報酬が上限になるんよ。
先に言う。一人社長の住宅ローンは、役員報酬を低く抑えた年に組めなくなる。節税で下げた報酬が、そのまま借りられる額の上限になる。家を買う年は、法人を作る前に決めろ。審査の違い、見られる所、報酬を下げると起きること、組みやすくする順番、金融機関の選び方、フリーランスのまま組むか法人化してから組むかを書く。私はフリーランス4年目で、お金の判断は数年前から決めておく側だ。
先に一文で。一人社長の住宅ローンは代表者が自営業者と同じ扱いで、個人の役員報酬2〜3年分と法人の決算書2〜3期と法人の借入と設立からの年数を見られ、節税で報酬を下げるとその額が借入の上限になるので、買う年の2〜3年前から報酬を上げて法人を赤字にせず借入を整理し、金融機関ごとに基準が違うので複数で確かめ、買う予定が近いならフリーランスのまま組んでから法人化するのが正解だ。
この記事の要点
- 代表者は自営業者と同じ扱い
- 役員報酬と決算書の両方を見られる
- 報酬を下げた額が借入の上限
- 買う年を先に決めて逆算する
会社員やフリーランスとの審査の違い
| 立場 | 見られるもの |
|---|---|
| 会社員 | 源泉徴収票。勤続年数 |
| フリーランス | 確定申告の所得2〜3期 |
| 一人社長 | 役員報酬2〜3年分＋法人の決算書2〜3期＋法人の借入 |
フリーランスの審査はフリーランスは住宅ローンを組めるかに書いた。一人社長は、その上に法人の側が乗る。
見られる所
| 項目 | 何を見られるか |
|---|---|
| 役員報酬 | 2〜3年分が安定しているか。急に上げた年は疑われる |
| 法人の決算 | 2〜3期。赤字か黒字か、売上の推移 |
| 法人の借入 | 代表者が連帯保証している借入は、個人の負債と同じに見られることがある |
| 設立からの年数 | 2〜3年未満は審査に乗りにくい |
| 業種 | 収入の安定性で見られる |
金融機関ごとに基準が違う。最新は窓口で確かめる。
節税で役員報酬を下げると起きること
- 借りられる額は役員報酬で決まる。下げた額が上限になる
- 法人に利益を残す形と、個人の借入額は逆に動く
- 買う年の報酬だけ上げても、2〜3年分を見られるので効かない
家を買う年を先に決めて、その2〜3年前から報酬の額を逆算する。車の名義と経費の考え方も同じで、法人と個人のどちらに寄せるかを先に決める。一人社長の車を経費にする考え方に書いた。
組みやすくする順番
- 買う年を決める
- その2〜3年前から役員報酬を上げる
- 法人を赤字にしない
- 法人の借入を整理する。代表者の保証が付いている借入を減らす
- 個人のカードの分割やリボを残さない
- 頭金を増やして借入額を下げる
金融機関の選び方の考え方
- 自営業者の実績が多い所は、決算書の見方が慣れている
- 個人の所得を中心に見る商品もある。法人の決算書を出さずに済む場合がある
- 1か所で落ちても、他で通ることがある。基準が違う
- 事前審査を複数で受けて、条件を比べる
商品の条件は変わる。金利と審査の条件は、申し込む時点で確かめる。
フリーランスのまま組むか法人化してから組むか
| 状況 | 判断 |
|---|---|
| 買う予定が2〜3年以内 | フリーランスのまま組んで、買った後に法人化 |
| 法人化して2〜3期たっている | 法人の側で組める。報酬を整えてから |
| 法人化の直後 | 決算書が足りない。待つか、個人の所得で見る商品を探す |
法人化の判断は年収だけで決めない。フリーランスは年収いくらで法人化すべきかに書いた。住宅ローン控除と転職や独立の関係は住宅ローン控除と転職・独立に書いた。
家と法人は、どちらも数年前から決めておくものだ。片方を急に決めると、もう片方が止まる。
よくある質問
Q. 一人社長は組めるか
組める。役員報酬と決算書の両方を見られる。
Q. 報酬を下げていると
下げた額が上限になる。買う年の2〜3年前から上げる。
Q. 法人化の前か後か
買う予定が近いなら、フリーランスのまま組んでから法人化。
一人で働く人の単価・収入源・法人化・AIでの自動化は、私が運営しているメンバーシップTHINK LESS CLUBで続きを出している。何が読めるかは募集ページに書いてある。中身と向かない人はTHINK LESS CLUBとはに書いた。
