転職を考えているが、住宅ローン控除が消えるのではないかと不安がある。独立も考えている。控除はどうなるのか、ローンそのものはどうなるのかが分からない。
控除は消えない。消えるのは組む道のほうだ。転職しても控除は消えない。消えるのは、独立後に組む道のほうだ。控除の中身と、転職の年の手続きと、独立の注意と、繰上げ返済の損得を書く。
先に一文で。住宅ローン控除は年末残高×0.7%が新築の省エネ住宅で13年・中古で10年、所得税で引き切れない分は住民税から最大97,500円まで引け、転職しても消えず手続きだけ変わり（初年度は確定申告、2年目以降は年末調整）、独立後に新規で組むのは確定申告3年分が要って厳しく、控除期間中の繰上げ返済は金利0.7%との比較で決める。
この記事の要点
- 控除｜年末残高×0.7%。新築の省エネ住宅13年、中古10年
- 所得税で引き切れない分は住民税から最大97,500円
- 転職しても消えない。手続きだけ変わる（初年度は確定申告）
- 独立後に新規で組むのは厳しい。買うなら会社員のうち
控除の中身
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 年末のローン残高×0.7% |
| 期間 | 新築（省エネ基準適合）13年、中古（既存住宅）10年 |
| 借入限度額 | 住宅の性能と入居年で変わる（省エネ住宅ほど大きい） |
| 所得の要件 | 合計所得金額2,000万円以下（40〜50㎡未満の特例は1,000万円以下） |
| 床面積 | 50㎡以上（特例で40㎡以上） |
| 返済期間 | 10年以上 |
| 住民税からの控除 | 所得税で引き切れない分を最大97,500円まで |
残高3,000万円なら年21万円。所得税が15万円しかなければ、残り6万円は住民税から引かれる（上限97,500円まで）。住民税の額は住民税の年収別早見表の記事で書いた。
転職した年の手続き
| 状況 | 手続き |
|---|---|
| 年の途中で転職し、年末に在籍している | 前職の源泉徴収票を転職先に出し、転職先の年末調整で受ける（税務署から届く控除申告書＋銀行の年末残高証明書） |
| 前職の源泉徴収票が間に合わない | 確定申告で受ける |
| 年末時点で無職 | 確定申告 |
| 1年目（入居した年） | 必ず確定申告（登記事項証明書・売買契約書・残高証明書などが要る） |
| 2年目以降 | 年末調整（年末調整の書き方の記事） |
控除は還付であって給付ではないので、納めた税以上には戻らない。転職の空白で年収が下がった年、育休や休職の年は、枠が余っても翌年には繰り越せない（育休の手当はいくらもらえるかの記事）。
独立するとどうなるか
| すでに組んでいるローン | これから組むローン | |
|---|---|---|
| 契約 | 続く（返済が滞らなければ問題ない） | ― |
| 控除 | 事業所得でも所得の要件を満たせば受けられる（確定申告） | ― |
| 審査 | ― | 確定申告3年分が要り、所得（経費を引いた後）で見られる |
買う予定があるなら会社員のうちに組む。賃貸の契約とクレジットカードも同じで、独立後は所得での審査になる（独立前に会社員のうちにやることの記事、フリーランスは賃貸の審査に通らないのかの記事、フリーランスのクレジットカード審査の記事）。経費を多く入れて所得を圧縮している年は、審査で不利になる（フリーランスの節税の順番の記事）。
繰上げ返済の損得
| ローンの金利 | 控除期間中の判断 |
|---|---|
| 0.7%未満 | 繰上げ返済しないほうが有利なことが多い（減る利息＜失う控除） |
| 0.7〜1.0% | ほぼ同じ。手元の現金の余裕で決める |
| 1.0%超 | 繰上げ返済が有利なことが多い |
加えて、繰上げ返済で返済期間が10年未満になると、その時点で控除が使えなくなる。期間短縮型の繰上げ返済をする時は、残りの期間を確認する。
転職の時期とローンの関係
住宅ローンの審査中・申込前後の転職は、勤続年数の要件（1年以上を求める金融機関が多い）に引っかかることがある。ローンを組む予定があるなら、転職はローンの実行後にする（住宅ローンと転職のタイミングの記事）。逆に、転職が先に決まっているなら、入社してから1年待つか、勤続年数を問わない金融機関を探す。
私は会社員のうちに沖縄へ移住して賃貸を契約し、その後に独立した。住宅は買っていないが、順番の原則は同じで、信用が要る契約は会社員のうちに済ませる。独立してから3年分の申告を揃えるまでは、選択肢が狭くなる。
よくある誤解
「転職すると住宅ローン控除が受けられなくなる」。控除は続く。変わるのは年末調整か確定申告かという手続きだけだ。
「繰上げ返済は早いほど得」。控除期間中は、金利が0.7%を下回っていれば失う控除のほうが大きいことがある。
よくある質問
転職で年収が下がって控除しきれない場合は？
住民税から最大97,500円まで引けるが、それでも余った分は消える。翌年への繰越しはできない。控除の枠が大きい人は、年収が下がる年の繰上げ返済を控える判断もある。
独立した後も控除の申告はできますか？
できる。事業所得でも、合計所得金額2,000万円以下などの要件を満たせば確定申告で控除を受けられる。年末残高証明書を添付する。
転職と独立の資料をLINEで無料配布中
住宅ローン控除の残り年数と年末残高から控除額を出し、転職の年の手続き（年末調整か確定申告か）と繰上げ返済の損得を判定する記入表を公式LINEで無料配布している。買うなら会社員のうちに。