フリーランスになった。家を買いたい。だが住宅ローンが組めるのか分からない。会社員と何が違うのか。通らない人は何が原因なのか。
先に言う。フリーランスの住宅ローンは、年収ではなく所得で見られる。節税しすぎた人ほど組めない。会社員との審査の違い、組めない人の共通点3つ、フラット35が通りやすいと言われる理由、年収の目安と借入額、独立前に組むか後か、1〜3年前からの準備を書く。制度と審査基準は変わるので、金融機関で確認する前提で読んでほしい。
先に一文で。フリーランスの住宅ローンは確定申告の所得で2〜3期分の安定を見られ、経費で所得を下げすぎ・期間が短い・他の借入があると通らず、独立を決めているなら会社員のうちに組む方が通りやすく、独立後に組むなら1〜3年前から所得を下げすぎず借入を減らして準備するのが正解だ。
この記事の要点
- 見られるのは所得、2〜3期分
- 通らないのは節税しすぎ・期間・借入
- 会社員のうちに組む方が通りやすい
- 1〜3年前から準備
会社員との審査の違い
| 会社員 | フリーランス |
|---|---|
| 額面の年収で見られる | 確定申告の所得（売上−経費）で見られる |
| 勤続年数 | 直近2〜3期分の申告の安定 |
| 収入の安定が前提 | 不安定さを問われる |
基準は金融機関で違う。複数で確認してほしい。賃貸の審査の話はフリーランスの賃貸審査が通らない時に書いた。
組めない人の共通点3つ
| 共通点 | 何が起きているか |
|---|---|
| 経費で所得を下げすぎ | 節税のつもりが審査の年収を下げている |
| 独立からの期間が短い | 2〜3期分の申告がない |
| 他の借入がある | カードのリボやローンが残っている |
3つとも、組む1〜3年前から準備すれば直せる。
フラット35が通りやすいと言われる理由
フラット35は、民間の住宅ローンと審査の基準が違うと言われる。所得の見方や必要な申告の期数が、民間より緩い場合がある。
ただし条件と基準は変わる。最新は公式と取扱の金融機関で確認してほしい。通りやすいと言われても、所得と借入の準備は同じように要る。
年収の目安と借入額の考え方
借入額は、所得に対する返済の比率で決まることが多い。所得を下げすぎると、借りられる額も下がる。
節税で所得を下げるか、ローンのために所得を残すかは、両立しない。組む予定があるなら、その期間は所得を残す。
独立前に組むか後に組むか
| 独立前 | 独立後 |
|---|---|
| 会社員の年収と勤続で審査 | 所得と2〜3期分の安定で審査 |
| 通りやすい | 通りにくい |
| 独立後の返済は自分の責任 | 準備に1〜3年かかる |
独立を決めているなら、辞める前に組むかを先に決める。会社員の信用は、独立して初めて失うと分かる特権の1つだ。特権の話は会社員の特権は独立して初めて分かるに書いた。
組む1〜3年前からの準備
- 所得を下げすぎない。経費の計上を、ローンの審査を見越して決める
- 他の借入を減らす。リボとローンを整理する
- 申告を2〜3期分、安定した形で続ける
- 金融機関に事前に相談する
独立前の準備の全体はフリーランスになるなら退職の1年前から始める12ヶ月の準備に、カードの作り方はフリーランスのクレジットカードの審査と作り方に書いた。
よくある質問
Q. フリーランスは住宅ローンを組めるか
組める。所得で2〜3期分の安定を見られ、会社員より厳しい。金融機関で確認する。
Q. 通らないのは
経費で所得を下げすぎ、期間が短い、他の借入がある。1〜3年前から直せる。
Q. 独立前と後のどちらで組むか
会社員のうちに組む方が通りやすい。独立後は2〜3期分の安定を作ってから。
